2023 год складской рынок завершил с рекордным спросом и ставками аренды, минимальной вакансией и не успевающими за рынком объемами нового строительства. Аналитики прогнозируют сохранение повышенного спроса на ближайшие годы.
В ходе конференции ИД «Коммерсантъ» эксперты обсудили основные тенденции и ключевые события рынка складской и индустриальной недвижимости, представили свежие аналитические данные и поделились прогнозами относительно дальнейших перспектив развития e-commerce, логистики и рынка складской недвижимости в России.
Одним из спикеров события стал Алексей Аксенов, руководитель группы страхования складской недвижимости АСТ. Он рассказал об изменениях на рынке страхования складов. Громкие складские пожары последних лет, миллиардные убытки арендаторов и арендодателей привели к тому, что страхование в этом сегменте стало «рынком» страховщика. Ужесточение требований единственного перестраховщика РНПК вынуждают страховые компании более осторожно подходить к оценке складских объектов, размещенных в них ТМЦ, повышать стоимость тарифов. «В 2023 году цены на страхование складов выросли в среднем на 30%», — напомнил Алексей Аксенов. Склады сегодня остаются сегментом с самыми высокими рисками, что вызывает все большие сложности при размещении. По словам эксперта, для страхования объектов в топ-10 страховых компаний арендодатели обращаются к экспертизе и помощи страховых брокеров, способных реально помочь — особенно в случаях со сложными объектами и нестандартными договорами.
В ходе конференции ИД «Коммерсантъ» эксперты обсудили основные тенденции и ключевые события рынка складской и индустриальной недвижимости, представили свежие аналитические данные и поделились прогнозами относительно дальнейших перспектив развития e-commerce, логистики и рынка складской недвижимости в России.
Одним из спикеров события стал Алексей Аксенов, руководитель группы страхования складской недвижимости АСТ. Он рассказал об изменениях на рынке страхования складов. Громкие складские пожары последних лет, миллиардные убытки арендаторов и арендодателей привели к тому, что страхование в этом сегменте стало «рынком» страховщика. Ужесточение требований единственного перестраховщика РНПК вынуждают страховые компании более осторожно подходить к оценке складских объектов, размещенных в них ТМЦ, повышать стоимость тарифов. «В 2023 году цены на страхование складов выросли в среднем на 30%», — напомнил Алексей Аксенов. Склады сегодня остаются сегментом с самыми высокими рисками, что вызывает все большие сложности при размещении. По словам эксперта, для страхования объектов в топ-10 страховых компаний арендодатели обращаются к экспертизе и помощи страховых брокеров, способных реально помочь — особенно в случаях со сложными объектами и нестандартными договорами.
«Объем спроса на складскую недвижимость в России по итогам 2023 года составил 6,1 млн кв. м, что является историческим максимумом и в 2,5 раза превышает показатели прошлого года. Сделки закрылись как в аренде, так и в продаже, значительную их части составили сделки built-to-suite. При этом с рекордным спросом столкнулись небольшие рынки с минимальным объемом предложения. Показатель спроса в развивающихся хабах превысил рекордные 1,2 млн кв. м. В Санкт-Петербурге объем спроса составил 1 млн кв. м, что в среднем в два раза выше, чем годом ранее. В Московском регионе было заключено сделок со складской недвижимостью на 3,4 млн кв. м», - поделилась статистикой руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate (ex.JLL) Екатерина Ногай. По словам эксперта, в 2024 году ожидается острый дефицит площадей на рынке складов.
«Если инфляция в стране продолжит расти, то вслед за ней ставки складской аренды в 2024 году еще не раз обновят исторические рекорды. Но если Центробанку удастся обуздать процесс обесценивания денег, стоимость квадратного метра может «забуксовать или даже начать снижаться». Хотя при околонулевой вакансии это все-таки маловероятно», - отметил руководитель управления фондов недвижимости УК ВИМ Инвестиции Алексей Стрелецкий.
Генеральный директор Focus Logistics Диас Галиев рассказал о рынке логистических услуг Казахстана. «Ключевым драйвером развития рынка складской недвижимости в Казахстане стало бурное развитие интернет-торговли. За последние 4 года рынок электронной коммерции в республике вырос в 5 раз. В апреле 2023 года OZON открыл первый BTS проект в Казахстане. Складской комплекс площадью 38 тыс. кв. м расположен в Астане. А уже летом началось строительство еще одного склада площадью в 42 тыс. кв. м в Алма-Ате», - отметил эксперт.
В ходе своего выступления управляющий партнер Parametr (ГК ПИК) Александр Манунин рассказал о развитии формата Light Industrial. По оценке эксперта, не только в текущем году, но и в ближайшие пять лет перспективы развития у данного формата высокие. «54% обращений при подборе помещений Light Industrial сейчас приходится на производственные компании, 22% формируют игроки сегментов e-commerce и логистики, 19% — операторы розничной торговли. 5% приобретают инвесторы», - сказал Манунин.
«Себестоимость строительства квадратного метра сухого склада по итогам 2023 года составила 55 тыс. руб. без НДС. Рост год к году составил 19%. Ежегодно на 10-12% вырастает стоимость стройматериалов, поэтому нового подорожания следует ожидать уже в 2024 году. Кроме того, в 2023 году наиболее значительное давление на увеличение себестоимости оказал рост стоимости рабочей силы. Заработная плата рабочих вырастет на 20-30%, что обязательно повлияет и на себестоимость строительства складской недвижимости, и на ставки аренды в будущем», - поделился прогнозами директор по развитию СК «Альфа Строй» Николай Крепышев.
«Если инфляция в стране продолжит расти, то вслед за ней ставки складской аренды в 2024 году еще не раз обновят исторические рекорды. Но если Центробанку удастся обуздать процесс обесценивания денег, стоимость квадратного метра может «забуксовать или даже начать снижаться». Хотя при околонулевой вакансии это все-таки маловероятно», - отметил руководитель управления фондов недвижимости УК ВИМ Инвестиции Алексей Стрелецкий.
Генеральный директор Focus Logistics Диас Галиев рассказал о рынке логистических услуг Казахстана. «Ключевым драйвером развития рынка складской недвижимости в Казахстане стало бурное развитие интернет-торговли. За последние 4 года рынок электронной коммерции в республике вырос в 5 раз. В апреле 2023 года OZON открыл первый BTS проект в Казахстане. Складской комплекс площадью 38 тыс. кв. м расположен в Астане. А уже летом началось строительство еще одного склада площадью в 42 тыс. кв. м в Алма-Ате», - отметил эксперт.
В ходе своего выступления управляющий партнер Parametr (ГК ПИК) Александр Манунин рассказал о развитии формата Light Industrial. По оценке эксперта, не только в текущем году, но и в ближайшие пять лет перспективы развития у данного формата высокие. «54% обращений при подборе помещений Light Industrial сейчас приходится на производственные компании, 22% формируют игроки сегментов e-commerce и логистики, 19% — операторы розничной торговли. 5% приобретают инвесторы», - сказал Манунин.
«Себестоимость строительства квадратного метра сухого склада по итогам 2023 года составила 55 тыс. руб. без НДС. Рост год к году составил 19%. Ежегодно на 10-12% вырастает стоимость стройматериалов, поэтому нового подорожания следует ожидать уже в 2024 году. Кроме того, в 2023 году наиболее значительное давление на увеличение себестоимости оказал рост стоимости рабочей силы. Заработная плата рабочих вырастет на 20-30%, что обязательно повлияет и на себестоимость строительства складской недвижимости, и на ставки аренды в будущем», - поделился прогнозами директор по развитию СК «Альфа Строй» Николай Крепышев.
«Интерес к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ) рекордно вырос не только со стороны финансовых организаций, но и частных лиц. ЗПИФ как инструмент инвестиций обладает целым рядом преимуществ. Но ключевое его преимущество в том, что он позволяет осуществлять коллективные инвестиции. В результате инвесторы, которые не обладают достаточной суммой для приобретения доходного актива коммерческой недвижимости целиком, могут стать владельцами такой недвижимости через паи ЗПИФ. В свою очередь, включение в ЗПИФ высококачественных объектов недвижимости повышает защитные свойства таких инвестиций», - поделился генеральный директор ООО «Акцент Управление Активами» Иван Темичев.
«Объем продаж интернет-торговли в России в 2023 году вырос почти на 30% по сравнению с прошлогодним показателем и достиг 7,4 трлн руб. Доля онлайн-продаж составила 19% в обороте розничной торговли по итогам года», - такую оценку привел руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate (ex. JLL) Евгений Бумагин. По словам эксперта, один из важных трендов развития рынка — консолидация онлайн-торговли в РФ на двух крупнейших маркетплейсах. По итогам года 53% всего объема интернет-продаж и 75% всех заказов пришлось на Ozon и Wildberries. Среди других трендов на рынке e-commerce — увеличение общего количества заказов (4,6 млрд заказов) и снижение среднего чека покупки (1608 руб.).
Руководитель направления «Электронная коммерция» компании Major Виктор Лесников рассказал о работе Major Terminal как фулфилмент-оператора с ретейлерами. «У компании на текущий момент 176 тыс. кв. м складских площадей в управлении в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург. Также клиенты могут пользоваться складскими помещениями партнеров, расположенными в разных городах России. Major Terminal выполняет любые задачи по хранению и обработке, с учетом специфики товаров», - отметил эксперт.
Директор по развитию автоматизированных решений компании Comitas Дмитрий Геллер рассказал о современных системах складского оборудования и автоматизации складских процессов. Его презентация была посвящена инновационным решениям для складских комплексов и логистических центров, что в полной мере совпадает с ростом числа запросов на решения, снижающие издержки на обработку, хранение и перемещение грузов. «Автоматизация склада предлагает множество новых возможностей экономии. Например, сокращение расходов на администрирование и обучение персонала, оптимизацию затрат на обработку и хранение продукции, сведение к минимуму ошибок при инвентаризации и устранение риска неправильного обращения и потери продукции», - поделился господин Геллер.
В целом прогнозы на 2024 год у экспертов рынка складской недвижимости - позитивные, наполненные большими ожиданиями и достаточно реалистичными планами.
«Объем продаж интернет-торговли в России в 2023 году вырос почти на 30% по сравнению с прошлогодним показателем и достиг 7,4 трлн руб. Доля онлайн-продаж составила 19% в обороте розничной торговли по итогам года», - такую оценку привел руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate (ex. JLL) Евгений Бумагин. По словам эксперта, один из важных трендов развития рынка — консолидация онлайн-торговли в РФ на двух крупнейших маркетплейсах. По итогам года 53% всего объема интернет-продаж и 75% всех заказов пришлось на Ozon и Wildberries. Среди других трендов на рынке e-commerce — увеличение общего количества заказов (4,6 млрд заказов) и снижение среднего чека покупки (1608 руб.).
Руководитель направления «Электронная коммерция» компании Major Виктор Лесников рассказал о работе Major Terminal как фулфилмент-оператора с ретейлерами. «У компании на текущий момент 176 тыс. кв. м складских площадей в управлении в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург. Также клиенты могут пользоваться складскими помещениями партнеров, расположенными в разных городах России. Major Terminal выполняет любые задачи по хранению и обработке, с учетом специфики товаров», - отметил эксперт.
Директор по развитию автоматизированных решений компании Comitas Дмитрий Геллер рассказал о современных системах складского оборудования и автоматизации складских процессов. Его презентация была посвящена инновационным решениям для складских комплексов и логистических центров, что в полной мере совпадает с ростом числа запросов на решения, снижающие издержки на обработку, хранение и перемещение грузов. «Автоматизация склада предлагает множество новых возможностей экономии. Например, сокращение расходов на администрирование и обучение персонала, оптимизацию затрат на обработку и хранение продукции, сведение к минимуму ошибок при инвентаризации и устранение риска неправильного обращения и потери продукции», - поделился господин Геллер.
В целом прогнозы на 2024 год у экспертов рынка складской недвижимости - позитивные, наполненные большими ожиданиями и достаточно реалистичными планами.